“人等房”!菏泽实地调研:棚改引发百万人搬迁需求

  12月18日晚间使菏泽成为本轮楼市调控中第一个取缔限售令的城市不少媒体和行业人士将其视为全国松绑调控的第一枪。  12月18日晚间使菏泽成为本轮楼市调控中第一个取缔限售令的城市不少媒体和行业人士将其视为全国松绑调控的第一枪。

  

  强壮的舆论冲击和关注让菏泽当地政府乃至山东省住建厅始料未及。经过一天发酵后菏泽市住建局19日回应称:取缔限售紧要为了知足群众尤其是棚改货币化补偿的群众购房需求。

  近日中国证券报记者实地探访菏泽楼市发现菏泽自2015年加速推进的棚改蓄积了巨量的房屋置换需求人等房自行杰出。菏泽楼市火热新房价格在过去3年中涨幅超过6成已逼近万元。

  

  大拆大建之下整个菏泽呈现出一派混搭风格。高楼林立精心布置的新区、参差不齐的老城和繁忙建设的工地同时并存。空气中弥漫着灰尘的味道耳边灌入阵阵施工机械的轰鸣声。

  除了工地多菏泽的售楼处也很多最密集的地方相隔50米就有一个售楼处。有人戏称目前菏泽满城都是售楼处全城别国100个也有大几十个售楼处。

  售楼处的井喷来自于短期需求的大量释放。

  自2016年起首菏泽的棚改规模善始善终位列全国第一甚至被称为中国拆迁第一市。

  一个数字更加直观菏泽市住建局有关负责人表示这几年菏泽相当于有100万人口被就地搬迁而菏泽市区的常住人口不过才70多万人。

  

  2018年之前棚改货币化安置比例很高。

  大批人群手握大量现金短期内又急需购置住房这使得菏泽楼市持续高烧不退菏泽市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。

  中国证券报记者走访了菏泽市多个售楼处发现多数门庭若市其中尤其以知足刚性需求(教育)和改善需求房屋供给集合的牡丹区和开发区杰出。

  学区房基本都在牡丹区。开发区的房子都是改善性住房以200平米以上的大平层、高端洋房、别墅为主。

  某售楼处工作人员对表示菏泽的房产外地人买的比较少以本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁新城配套设施逐渐完善。万达、碧桂园这些大型开发商都有项目。

  需求井喷房价自然水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分均价在7000-8000元/平学区房新房均价在9000-元/平。改善性住房中洋房均价在-元/平独栋别墅均价在-元/平。

  二手房报价方面学区房及优质地段与上述报价基本一致。

  其余类型的房产与一手房报价相比略低10%左右。

  高端房产方面同样销售火热。某高端洋房别墅区销售人员表示:洋房和别墅还别国起首建别墅总计160套目前只有不到10套的名额需要了当跟开发商联系还有可能预订到。预支押金150万元明年动工后年交房。别墅报价在500万-2000万元之间目前仅剩的几套全价都在800万以上。

  谈及近期的新政影响多数购房者认为释放出的信号更加严重。

  还能不能涨不知道但至少不会大跌吧。一位看房者对记者表示。

  

  数据呈现2015年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米目前均价达到8000元/平米3年时间涨幅超60%。

  
  根据菏泽官方说法本次取缔限售令是为了知足棚改安置居民的购房需求。那么取缔了限售令之后菏泽二手房市场走势如何呢?

  记者走访二手房中介发现与火爆的一手房售楼处相比多数二手房门店门可罗雀背后原因还是原因拆与建来的太急。不少二手房其实也是期房。

  

  新政对二手房交易有一些影响但影响不大。某门店负责人表示政策变更前本地户口持有时间不满两年外地户口持有时间罪贯满盈三年可以交易但不能过户。新政实施后按照拿到房本后的持有时间分新证(即不知足限售时间的房屋)和老证(知足限售时间的房屋)。普通住宅老证过户费1%。新证也可以交易就是费用高。但因为菏泽买房一方面是熟人为主什么时候过户可以商量;另一方面二手房市场也都是期房房子都没盖好晚个两年过户影响不大。

  这个政策下来对本地人的购房感受影响不大。

  人等房自行之下的一个现象是回迁房进度太慢导致租房难觅。菏泽城区近年来大规模的城市改造使得回迁房成为绕不开的话题。

  记者走访发现每一个楼盘都有近半数是回迁性住房。回迁房就不在售楼处交易了回迁房二手房价格比同一小区其余楼盘要低一两千元。某售楼处销售人员表示。

  但回迁房进度远不如商品房快。

  某楼盘回迁房业主坦言:政策规定开发商应该先盖回迁房再盖商品房。但是多数开发商资金周转压力大回迁房反而迟迟不盖等商品房卖完有了钱才去盖回迁房。回迁房业主拿着安置费只能出去租房。还有一些小区以高额利息作为利诱回迁费迟迟不肯发放。

  这一说法得到了不少回迁房业主的证实。一位业主表示因为短期内租房的人太多房东现在非常强势不仅上调租金价格还对租户挑挑拣拣一些房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

  

  7月12日住建部有关负责人在棚改工作吹风会上表示未来将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品住房库存量较大的地方可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存罪贯满盈、房价上涨压力较大的地方将更多采取实物安置。

  

  记者了解到从今年年初菏泽市货币化安置就已经逐渐收紧。此外菏泽房市仍以本地人购房为主外来人口流入有限未来房市走向如何成为各方关注的焦点。

  不少业内人士指出菏泽本次地产新政对当期市场的了当影响有限更多的是心理层面和预期的撑持。至于未来走势还需看城市产业发展和人口的流动。

  合硕机构首席分析师郭毅也持类似观点菏泽市经济总量在山东省排名靠后近年来的经济快速增长中相当部分来自于房地产的增速这也呈现出房地产行业对当地经济发展的撑持作用。

  

  对楼市来说如果产业发展和人口流入对楼市不能形成一个有力撑持的话可能更需要一些政策来救市。本次菏泽新政对购房信心的拉动作用非常显着。郭毅表示。但永远来看菏泽楼市依然存在未来供应量可能大于真正居住需求、开发商资金相对首要等一系列问题。延伸阅读央行调查:近三成居民预期明年一季度房价上涨证券日报2018-12-25广州住宅限价政策松动:一刀切改为价格浮动网签限价提高中国证券报2018-12-24住建部:把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处央视2018-12-24新房二手房价格倒挂压力缓解 政策效果逐渐露出证券日报2018-12-17最新房价数据出炉中国楼市曾经的“领涨王”凉了每日经济新闻2018-12-15商务部:中美磋商沟通顺利国内对大豆有强壮市场需求21世纪经济报道2018-12-14 7k

标签: